不動産投資講座

不動産投資を始める前に知っておきたい4大リスクと失敗事例

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不動産投資失敗

不動産投資を始める前に知っておきたい4大リスクと失敗事例

 

「リスク」とは

 危険。危険度。また、結果を予測できる度合い。予想通りにいかない可能性。

(出典:goo国語辞書

 

 今回の目標

不動産投資で成功するためには、

投資を始める前に、どのようなリスクが存在し、それが賃料収入や売買価格へどう影響するのかを知り、リスクを回避したり小さくするためにはどのような方法があるのか、そしてそのリスクを受け容れることができるのか(予測される収益に見合うのか)を検討することが不可欠です。

その判断基準を持つためにリスクを知り、失敗例から学びます。

 

4つのリスクを知る

まずは不動産投資における4つのリスクを抑えておきましょう。

 1つ目のリスク 低い流動性(現金に換えにくい)

 ✔ 売却先(価格の折り合う相手)が見つかるとは限らない。

 ✔ 相手が決まっても手続きに一定の時間を要する。(1-3カ月)

 売却しようと思っても、相場と合わない場合は、希望価格から引き下げなければならない場合もあります。 

2つ目のリスク 将来に渡って続く人口減少

✔ 当面人口減少が続きます。平成 60(2048)年には 1 億人を割っ て 9,913 万人になると予測されています(国立社会保障・人口問題研究所 平成24130日発表)。大都市でも人口減少は進みますので、特に長期的な投資を検討する場合は、そういった予測を踏まえ、充分なリサーチを行った上で計画を立てることが求められます。

ちなみに福岡市は人口増加が続いていますが、2020年をピークに減少が始まると予測されています。 

3つ目のリスク 地震等の災害

✔ 耐震性、耐火性、地盤の強さ、土地の高低、断層や埋め立て地の有無、液状化の可能性、原子力発電所等万一の時に人の生活に影響を与える施設の有無など入念なチェックが必要です。

4つ目のリスク 運用中のリスク(空室、滞納、金利上昇、事故)

✔ これらのリスクは、投資開始直後から発生し得ることです。

 特に空室、滞納です。

 賃貸住居の空室率は、民間運営の賃貸住居の全国平均で24%、福岡県では約20%となっています(データ出所:平成25年住宅・土地統計調査(確報集計)総務省統計局HPより集計

新築は次々に建てられる一方で、人口は減り、所有物件が老朽化していくなか、高い賃料と入居率をどう確保するかが、不動産投資家(経営者)と管理を行うパートナーの腕の見せ所でもあります。 

金利については、コントロールできませんので、流れを読むしかありません。超低金利が続いていますが、今後の金利の変化に気を付けるとともに、借入の割合を減らすなどして金利変動の影響を小さくする努力も必要です。 

最後に事故。事故の代表例は、自殺です。事故物件は、物件の価値を大きく下げます。これも事前の予測ができませんが、入居者審査を厳しくしたり、コミュニケーションを取ることで未然に防ぐことができるかもしれません。

 フルローンで投資することをリスクに入れることもあるようですが、そもそも全額借金で不動産を購入することは危なすぎて余程他の収入に余裕がない限りオススメしていないのでここでの記述は省きます。

※詳しくは「不動産投資におけるレバレッジを考える(仮)」で述べようと思います。

 

失敗事例から学ぶ

続いては失敗談(抜粋)から学びましょう。

失敗事例からは、投資物件の購入前調査と投資計画作成のためのヒントがたくさんもらえます。ブログや各社ホームページ、Q&Aサイト(OKWAVEYahoo知恵袋、教えてGooなど)で失敗例が公開されていますのでチェックしてみてください。ただし、不動産投資会社の公表している失敗事例は、何かしらの意図があるのでその意図が何なのかを意識して読むとよいでしょう。 

1.空室

入居者が決まらない(空室率が高い)、入居者が入れ替わるごとに賃料が下がり続けている 

・近隣の学校の学生が入居者の多数を占めていたが、学校が移転/撤退した。

・物件の管理を放置していた/されていた

・修繕・リフォーム・設備の更新をケチった/行う余剰資金がない。

・管理会社のサービス品質が低く、劣化が激しい/アパートの悪い評判が広まった。

・宣伝広告費をケチった。

  

2.賃料の延滞 

・入居者の審査をしていない/どんな人が入居しているかわからない

・購入時にレントロールだけを見て、入居者の賃貸借契約を一切確認していなかった

・表面利回りや目先だけの利益だけを見て買ってしまった。

・管理会社/賃料保証会社の能力が低い 

 

3.資金繰り、その他 

購入直後に解約が相次いだ。

・不動産会社から聞いていた満室想定利回りが相場と比べかなり高い賃料を想定したもので、購入後満室になったのに資金繰りが苦しい。

・不動産業者のまだ上がるという言葉を信じ、割高な価格で購入した

・書面の数字だけを見て物件を購入してしまった。

・フルローンで購入して、返済の負担が大きい/空室が増えると手出しが発生

・サブリース(賃料保証)契約だったが、10年を過ぎて保証賃料が下げられた

・どのような費用や税金の負担がいくらあるのかを把握できていなかった

・維持費用と入居者募集費用の負担が想像以上に大きい。

・大規模修繕の費用をまったく考慮していなかった

 

失敗や反省のおおもとの原因  

どれもが事前の調査をしっかりと行い、検討しておけば未然に防ぐ、或は損害を最小限に留めることができた事ばかりです。

失敗した多くの方は、「簡単に不動産投資ができそう」と思わせる書籍やセミナー、勧誘業者が提示する「見栄えの良い物件情報」と「ゆるい計画」を鵜呑みにして(或は、良いとこ取りの解釈をして)、投資を決めているようです。

(勧誘業者は、そうなることを狙って法に触れないよう上手に攻めてきます)

 購入時に宅建業者が仲介に入る場合は、法律によって守られています。しかし、守られているのは不動産そのものの取引であって、投資を守ってくれるわけではありません。 

そして、不動産投資会社は、不動産や管理サービスを販売するプロであり、投資をするみなさんの目指す利益とは反対側にいます。ですから(自分たちを犠牲にしてまで)守ってくれるわけもなく、保証もしてくれません。

 また、多くの不動産投資会社が、投資を開始した後もサポートはしてくれるはずですし、不動産投資会社の中にも信頼できる人はいると思いますが、どうしても利益が相反する関係である以上、100%投資家側に立った提案というのは不可能です。

つまり投資の責任は全て出資した人がで負わなくてはならないのです。

だから、他人の言葉を鵜呑みにしてはいけないというわけです。

ではどうすればいいのでしょうか

<まとめ>

繰り返しになりますが、

第一に自分が知識を身に付けて判断基準を持つこと、
もう一つは、利害関係のない第三者に意見・アドバイスをもらうことです。

 投資において、不動産は買ってから悩め、と言われることがありますが、
最低限やるべきことをやってから買わないと大失敗は必然になってしまうのです。
 今回の内容は、そのやるべきことの1歩目でした。

次回は、今日学んだリスクに対してどのような備え(具体的な対策)をするのが良いのかを学びます。

  

ここまでお読みいただきありがとうございます。

当社では、週に1度不動産投資講座を行っています。是非ご参加ください。

お問い合わせは、TEL092-409-2866まで

 

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