不動産投資講座

不動産投資・アパート経営のリスクへの備えは大丈夫ですか?

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前回のおさらい

不動産投資へのリスクと失敗例から学ぶことをご紹介しました。

1つ目のリスク 低い流動性(現金に換えにくい)

2つ目のリスク 将来に渡って続く人口減少

3つ目のリスク 地震等の天災

4つ目のリスク 運用中のリスク(空室、滞納、金利上昇、事故)

 

失敗の共通点:

目先の利益と損失だけに捉われ、不動産投資会社の言葉を鵜呑みにしている

あるいは調査、分析が甘い。 

今回のテーマ

今回は不動産投資を始めるにあたり、リスクにどう備えたら良いのか、その方法を簡潔に。

 

1. 低い流動性への備え

 

投資の目標と出口戦略を持つ。不動産売却には時間がかかる

いつまでに、どれくらいのリターン目指すのか、いつ頃からいつ頃までの間にいくらくらいで売却するのか、売却しないならどうするのかを計画すること。

 途中想定外のことが起こるかもしれない。だから将来の予測をして、いくつかのシナリオを用意する。シナリオは、いい時、現状維持、悪い時に分けて少なくとも3つ。エクセルでシミュレーションすれば、パターン分けは簡単。

 

2.将来に渡って続く人口減少への備え

 

その地域の内側だけでなく外に(海外も)目を向けて、人を集められる物件にする努力を。人が集まる場所が1ヶ所あると、その周りにも人が集まってくる場所が増えてくるというような不動産再生の事例もでてきている。今、その地域に合ったやり方を見つけ出せれば、大きなチャンス。(特に地方都市の場合)物件があるエリアの行政機関や商工会議所・商工会なども巻き込んでみよう。

(出典:内閣府 平成24年版高齢社会白書

 

3.地震等の天災への備え

 

1つは保険(火災保険、地震保険)、もう1つは建物を補強(耐火、耐震)することで備える。特に補強にはお金がかかるので、購入前の物件調査が重要。

不動産会社同様、保険代理店も会社によって得意分野が異なる。また、保険料や補償内容は、保険会社によって異なるため、1人(代理店)の言うことを鵜呑みにしないこと。補償内容は、何に必要なのか、無駄と漏れがないよう自分自身も保険の基礎知識が必要。 

 保険の基礎はここで学ぶ→【日本損害保険協会:http://soudanguide.sonpo.or.jp/basic/

物件の調査は、ER(エンジニアリングレポート)取得もお勧め。建物設備の物理的な状況が把握でき、具体的な修繕計画が立てられる。料金は少しお高めだが、調査項目を減らせばコストを抑えられる。相見積もりを取ってみるとよい。保険料は、ERの再調達価格を基に行えば、無駄な保険料を抑えることができる可能性がある。

耐震改修については、耐震診断を受け、補助金・税制優遇・融資制度(金利引き下げ)を活用する。規模によっては義務。

耐震診断。耐震改修のための支援制度(政府広報オンライン)

 

4.運用中のリスク(空室、滞納、金利上昇、事故)への備え

空室…立地が良い物件は別だが、入居者は一人(家族)なので、万人受けする必要はない。ネットで簡単に検索でき、比較ができてしまうから競争は激化、部屋を探している人のニーズに敏感にとらえ、ターゲットをギュッと絞った“売り”や“コンセプト”のはっきりとした部屋・物件作りをする。同じ条件なら築年数の浅い物件に勝てず、賃料を下げ、物件の価値を下げるという最悪の結末を迎えることになる。

 サブリースはお勧めしない。割高なコスト(相場賃料の10~20%)を払う、もしくは免責期間として数か月間賃料が受け取れない、さらに3年目以降保証賃料を賃下げされるといったケースが多々あり。努力を怠ることでリターンを削る典型。そこまで人任せでいいのなら、透明性が高く、プロが運用しているREIT(不動産投資信託)へ投資した方がよっぽど安心だし、リターンも安定している。

国民生活センターのレポート…不動産サブリースの問題点

  

滞納…管理会社任せになることが多い。そして管理会社は、家賃回収については多くが家賃保証会社任せ。従って、保証会社の能力次第。自身で管理を行う場合は、入居者とのコミュニケーションを取ることで満足度を高めつつ滞納を未然に防ぐ。

 保証会社は参入規制がないため、この10年ほどで急増。どこからも監視されていない業界。業界団体を作り自主規制を設けているが、財務状況や運用体制など不透明な点が多々あり。消費者金融を母体とする業者が多く、中にはかなり評判の悪いところもあるので、保証会社選びは慎重に。

一部の管理会社やオーナーは、入居希望者に対して、保証会社に加入させた上に、敷金を取り、さらに別途連帯保証人を求めており、トラブル・クレームの原因になっている。悪評はすぐに広まるので、自分の都合だけを一方的に押し付けるような取引にならないよう気を付ける。

 帝国データバンク「家賃債務保証会社 48 社の経営実態調査」

 

金利上昇…固定金利を利用する、負債の割合を減らす、より有利な条件の調達ができるならリファイナンス(借換)する。

銀行は嫌がるけど、可能な限りローン条件の相見積もりを取る

この件については、後の回で詳しく考えて説明したいと思います。

事故… 入居時の審査を厳しく、入居後もコミュニケ-ションを取ることで未然に防げるかも。

事故物件公示サイトの大島てるを参考にして、事故物件が意外と多いことを感じてください。(ここに掲載されているものが全てではないことに注意!)

 では、また次回

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