不動産売却のコツ

不動産を売却するときに不動産会社と結ぶ契約(「媒介契約」) 3種類の特徴とメリット・デメリット

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媒介契約の種類とその違い

売却の査定が完了し、依頼する不動産会社を決定したら、次に不動産会社に正式に不動産売買の仲介を依頼するための「媒介契約」を締結します。

 

媒介とは?

宅建業者が土地や建物の売買・賃貸借の取引に関して、売主と買主(または貸主と借主)の間に立って、不動産売買や賃貸借取引の成立に向けて尽力する(仲立ち)することで、「仲介」とも言われます。「仲介」の方が聞き馴染みがありますよね。

 

依頼者(売主・買主・貸主・借主)と宅建業者(不動産会社)との間に契約関係が生じるのですが、そのときの契約が「媒介契約」です。宅建業法では、不動産売買取引に対しては定めがあるのですが、賃貸借の書面化は義務付けられていません。

 

媒介契約には、仲介会社のサービス内容や有効期間、仲介手数料などが定められています。

「聞いていた話と違う!」とならないように、契約の内容を読み、わからないところや疑問については必ず確認し、納得した上で署名・捺印しましょう。

ちなみに賃貸借の場合、書面化が義務付けられていないこともあって、書面での契約が結ばないのが実態です。

 

◆媒介契約の種類と特徴

媒介契約には、次の3種類があります。売却の場合は、以下の表にまとめた特徴を理解して契約に臨みましょう!

売却の場合

一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
➀お客様が媒介依頼

できる宅建業者の数

複数へ依頼できる

※明示型と

非明示型がある

依頼できるのは1社のみ
➁自己発見取引

(依頼者が自分で

取引相手先を探す)

直接契約が認められる

×

(自身で相手先を探してもよいが業者を仲介に入れなければならない)

➂契約の

有効期間

制限なし

(但し、行政指導は、3か月以内となっている)

3か月以内
④更新 更新特約を付けて

自動更新もできる

依頼者(お客様)の申し出がないと更新できない

契約に自動更新と記載があっても無効になる

⑤指定流通機構(REINS)への登録 任意 7営業日以内 5営業日以内
⑥状況報告

の義務

任意 2週間に1回以上

仲介業者はお客様へ報告しなければならない

1週間に1回以上

仲介業者はお客様へ報告しなければならない

⑦共通の媒介業務 ➀根拠の明示:媒介や査定の価格に意見を述べる時は、その根拠を示す

➁重要事項の説明:契約成立までに重要事項説明書を交付・説明

➂契約書面の交付:契約成立時には契約書面を作成・交付

➃事務の補助:契約成立後の登記・決済手続き等引渡しの事務を補助

⑤その他の業務

購入の場合

一般的に「一般媒介契約」を結びます。

 

◆一般媒介契約の明示型と非明示型とは?

【明示型と非明示型】

一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」があります。

明示型:ほかに依頼した業者名を明らかにするやり方

非明示型:ほかに依頼した業者名を明らかにしないやり方

 

標準一般媒介契約約款(国土交通省が作成してその使用を指導しているもの)

では明示型になっているため、通常は明示型の一般媒介契約になっているはずです。

 

◆代理と媒介とは異なります。

代理と媒介の違いも知っておきましょう。

代理とは、 宅地建物取引業者が、売買や交換、賃貸借の取引についてについて、売主や買主の代理人となって(または貸主や借主の代理人となって)、取引成立に向けて活動するという意味です。

要は、本人の代わりに買ったり、売ったり、貸したり、借りたりできますよ、ということ。

媒介は、成立に向けて尽力する(仲立ち)するでしたので、その役割が全く異なるのです。

両者の仲介(媒介)になることはありますが、双方(両者)の代理人になることは民法で禁止されています。

 

代理契約では、媒介契約の規定に準じて一定事項を記載した書面を作成して交付する必要があります。なお、報酬(手数料)の上限が、媒介契約の場合とは異なるので注意してください。

 

3種類の媒介契約のメリット・デメリット

3種類の媒介契約をメリットとデメリットの視点で表にまとめてみました。

メリット デメリット
一般媒介 ・複数業者に依頼できる

・良い物件は、良い競争が生まれ早期に売却できる

・良い競争になると、高い価格で売れる可能性が高くなる

・報告義務がない

・REINSへの登録義務がない⇐実際には、登録されている物件結構あります

・販促に消極的⇐価格によります

・難しい物件の場合、長期化する

・複数の業者とのやり取りが煩わしい

専任媒介 ・自分で買主を探せる

・契約期限があるため短期間で売れる可能性が高くなる

・業者が両手仲介を狙って囲い込みをすると長期化したり、低い価格で売られてしまう恐れがある⇐そのときは契約更新しなければ良い
専属専任媒介 ・契約期限があるため短期間で売れる可能性が高くなる ・自分で探してくることができない。

・業者の能力が低いと3か月間を無駄にする

・業者が両手仲介を狙って囲い込みをすると低い価格で売られてしまう恐れがある

 

これに対して、不動産業者はというと、

業者にとって収益となる仲介手数料は成功報酬であり、物件を高く売れば売るほど多くもらえるので、高額での売却に向け努力をすることを前提に

✔1円にもならない可能性がある一般媒介契約を好まない傾向にある(物件による)

✔1回の取引で売主・買主それぞれから仲介手数料を受け取りたいところが多い(所謂『両手仲介』)。

※この両手仲介を行わない(禁止している)業者も存在します。

 

結局どの契約を選ぶべきなの?

これらを踏まえてどれを選びますか?

あらゆる不動産売却のサイトでこの媒介契約のメリット・デメリットについて書かれています。しかしながら、その答えはバラつきがあります。

その中でも多かったのが

✔ すぐに買い手が見つかりそうな優良物件(例えば、大都市の駅近くのマンション等)なら「一般媒介」

✔ 価格が低めの物件や苦戦必至、長期戦覚悟の特殊な物件(地方の広い敷地を持つ古い一戸建てなど)なら「専任媒介」

というものです。私の考えもこれとほぼ同じです。

専任媒介は、簡単に買主が見つかるような物件だと囲い込みをやられてしまうと、売主さんは損をする(もっと高く売れる)可能性があるわけですが、

難しい(売りづらい、単価が低い等)物件の場合は、反対に両手仲介をえさにして頑張ってもらうのが最良の方法だと思うからです。その際、その地元の老舗や大手というだけで選ぶのではなく、外の地域へも情報発信しているか、取引の実績があるかなどもチェックした上で業者を選ぶと良いでしょう。

 

当社はというと、開業2年ということもあり、会社としての実績は少ないです。

でも若くて小さいなりに、物件の価格に関わらず、知恵と工夫で1円でも高く売ること、1日でも早く売ることや売却にこだわらず他の最適解はないのかを考え提案することを心掛けています。そして、一般媒介契約でも手を抜かずにご対応致します。

ご連絡お待ちしています!

ご不明な点、ご質問等もお気軽にお尋ねください(^▽^)

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TEL:092-409-2866、FAX:092∹409-2877

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